一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ... 4
立、客观和公正的原则；依照我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。评估人员在评估过程中恪
对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当
限制，评估报告使用者应当最大限度地考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
专业意见，并不承担相关当事方决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
委托，对桑德（天津）再生资源投资控股有限公司拟收购股权之经济行为所涉及的清
估范围是清远市东江环保技术有限公司在评估基准日的全部资产及负债，包括流动资
产、固定资产、在建工程、非货币性资产、递延所得税资产、流动负债、非流动负债。
种影响因素，采用资产基础法和收益法两种方法对清远市东江环保技术有限公司的股
和收益法做评估，经对评估结果进行合理性分析后，选取收益法的评估结果作为最
元，收益法评估后的股东全部权益价值为 30,089.98 万元，增值 10,505.42 万元，增
评估报告使用有效期限为 1 年，即自评估基准日 2015 年 12 月 31 日起，至 2016 年
评估准则、资产评定估计原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对桑德
（天津）再生资源投资控股有限公司拟收购股权之经济行为所涉及的清远市东江环保
技术有限公司股东全部权益在 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产
法定住所：天津自贸区（东疆保税港区）亚洲路 6975 号金融贸易中心南区 1 栋
经营场所：天津自贸区（东疆保税港区）亚洲路 6975 号金融贸易中心南区 1 栋
货物及技术进出口业务；企业管理咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批
产品的生产与销售（国家法律、行政法规禁止相关前置审批后方可经营）。（依法须经
东江环保股份有限公司、佛冈县亿丰再生资源有限公司于 2007 年 7 月 12 日共同出资
组建，注册资本 200 万元，该出资事项经清远市中衡合伙会计师事务所出具“清中会
2010 年 4 月，公司召开股东会，同意佛冈县亿丰再生资源有限公司将拥有的清
远东江 10%的股份转让给深圳市东江环保股份有限公司，并于 2010 年 6 月办理了工
2011 年 12 月，公司召开股东会，同意注册资本增至 1,880 万元，此次增资系由
东江环保股份有限公司出资，其中货币出资 376 万元、土地使用权出资 1,304 万元，
土地资产已由清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的清永恒地估字【2011】0729
号《土地估价报告》评估，此次增资业经清新县德信会计师事务所有限公司出具的德
2012 年 5 月，公司召开股东会，同意注册资本增至 17,246.95 万元，此次增资
均由东江环保股份有限公司以货币出资，并业经信永中和会计师事务所有限责任公司
2013 年度财务数据摘自被评估单位未经审计的会计报表，2014 年度、评估基准
收账款，按从购货方或劳务接收方应收的合同或协议价款的公允市价作为初始确认金
债、现金流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付
债务等；债务单位逾期未履行偿债义务超过 3 年；其他确凿证据说明确实无法收回或
坏账准备，计入当期损益。对于有确凿证据说明确实没办法回收的应收款项，经公司按
单项金额重大的判断依据或金额标准 将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大应收款项
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备
关联方组合 关联方与企业存在特殊关系（如合营、联营等），预计其未来现金流量现值与其账面价
押金组合 包括房租押金、采购押金及备用金等，预计其未来现金流量现值与其账面价值的差额
政府性质款项 包括拆解业务所涉及的应收政府部门款项，预计其未来现金流量现值与其账面价值的
单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备
产品、在生产的全部过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。最重要的包含原材料、低值易
货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
用和相关税费后金额；②为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值
高于成本时按成本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可
变现净值为估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税
方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿
命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的常规使用的寿命、预计净残值和折旧方法进
行复核，如与原先估计数存在一定的差异的，进行一定的调整。除已提足折旧仍继续使用的
公司于 2015 年度被广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局和广
东省地方税务局认定为高新技术企业，有效期 3 年，2015 年度公司按 15%税率征收
根据国税函[2009]185 号文件规定，以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规
定的资源作为主要原材料，生产国家非限制和非禁止并符合国家及行业有关标准的产
的市场价值，为桑德（天津）再生资源投资控股有限公司拟收购股权提供价值参考依
产类型具体包括：流动资产、固定资产、在建工程、非货币性资产、递延所得税资产、流
纳入评估范围的主要资产为货币资金、应收帐款、预付帐款、另外的应收款、存货、
房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、无形
货币资金为现金、银行存款，帐面价值19,278,874.06元，现金帐面价值1,146.50
本次委估房屋建（构）筑物为房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施，共计42.00
房屋建（构）筑物位于清远市清城区龙塘镇银盏村工业城13号企业生产厂区内。
基本水电及配套工程尚可，简单装修，整个工程项目施工质量较好，大部分房屋均已办理
停车棚，钢混、砼结构，购建于2012年1月-2015年11月，场地硬化为砼路面，各类池
房屋建筑物未办房产证房屋6.00项，建筑面积14,129.94平方米，其余均已办理房
产证，房屋对应的土地均为出让土地使用权，房、地的权属主体为清远市东江环保技
设备类资产为机器设备、车辆、电子设备，共计269.00项，4,774.00台（套），帐
机器设备为电废拆解处理线及其他辅助设备、变配电设备等，包括冰箱拆解线条，洗衣机空调拆解线条，液晶显示器拆解线
条，线路板破碎线条，家电拆解的核定资质为301万台/年，购建于2010年7月-2015
年12月，据调查和了解，设备基本处于正常使用状态，维护、保养较好，运行正常。
轿车及货车，购置于2010年12月-2014年5月，有专人管理，车辆状况较好，运行基本
电子设备为视频监控设备、电脑、空调、打印复印机等等办公设备；购建于2009
在建工程为土建工程，帐面价值34,580,089.85元，土建工程3项，帐面价值
土建工程为14#至17#厂房土建及14#15#厂房消防工程建设项目，至现场工作日，
16#17#厂房基本封顶，14#15#框架已完成一半，预计2016年4月和10月完工。
被评估单位所列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计并出具审计报告，本次评估是在审计的基础上进行的，评估明细表上的帐面金额
的实现日接近，最好能够降低和避免评估基准日后调整事项以及便于提供较完整资料，能
1、 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会
3、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会
4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代
2、 《资产评定估计职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、 《资产评定估计职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号）；
10、 《注册资产评定估计师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；
14、 《资产评定估计准则——利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
15、 《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211 号）；
1、 《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10 号文；
2、 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知( 财建〔2002〕394 号)；
3、 国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的
5、 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格
6、 国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通
13、 《房子完损等级及评判标准》原城乡建设环境保护部(城住字[1984]第 678
14、 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令【2012】
15、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令【2000】第 294 号）；
18、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税【2008】170 号）；
19、 《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营
20、 《资产评定估计常用数据与参数手册(第二版)》（北京科学技术出版社）；
负债表为基础，合理评估企业表内及表外资产、负债价值，确定评估对象价值的评估
利用的财务资料和资产管理资料，不存在对评估对象价值有重大影响且难以辨识和评
市场化、信息化程度不高，国内产权交易的市场信息获取途径有限，难以收集和选取
足够同类可比交易案例，故难以采用交易案例比较法做评估；同时，同类型上市公
司产品结构、主营业务及规模与被评估单位差异较大，客观上限制了上市公司比较法
资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现在的状况等因素，采用个别认定法、账龄分析法，对风险损失进行估算，
风险损失额为 0；对于有确凿证据说明款项不能收回或账龄超长的，风险损失额为
100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定不能收回数额的，参考企业会计计算
具体分析预付账款明细表中所列客户、业务内容、发生日期、金额、款项性质等实际
装卸费、保险费以及其他合理费用等，采用加权平均法做核算，周转较快，购置时
间不长，经询价及抽查进货发票，帐面单价与评估基准日的市场行情报价接近，故按核实
产成品评估值=不含税销售单价×实际数量×(1－销售费用率－销售税金及附加
r=0,对于一般销售产品r=50%, 对于勉强可销售的产品r=100%。
品评估方法，按照不含税销售价格扣除销售税金及附加、所得税和适当利润确定评估
准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用的时间和对建筑
对于大型、价值高的建(构)筑物，依照房子建筑物的竣工结算资料、竣工图纸（或
工程施工图纸、概预算资料）和现场勘察了解的工程技术状况，按当地的定额标准，
结合评估基准日当地建筑材料的市场行情报价及有关工程的其他计价标准，分析、测算其
纳的地方行政事业性费用组成。包括建筑设计企业管理费、勘察设计费、工程监理费、招
投标代理服务费、项目可研费、新型墙体材料专项基金和白蚁防治费等。费用根据国
款利率按评估基准日中国人民银行规定的同期贷款利率计算，本次考虑建设资金在建
用年限根据其建成时间、评估基准日期经计算确定；经济耐用年限依照房子的结构形
勘查记录的分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的完好分值，然后
与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。
完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×
年限法成新率和现场勘查成新率的权重分别取 40%和 60%，确定综合成新率。
减去至评估基准日资产已发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬
重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+基础费+前期及另外的费用+资金成本
手册》和网上查询价，以及参考近期同类设备的合同价格确定购置价；对少数未能查
询到购置价的设备，比较同年代，同类型设备功能、产能，采取价格变革率推算确定
若企业获得可以抵扣进项税的运费发票，运杂费按 11%值税率扣减进项税额后
数据与参数手册》相关设施安装调试费率以设备含税购置价为基础予以测算确认。
体建设（房屋、建筑物、别的设备等）运行制约，所以将其从购置到运行的周期比照
企业整体工程建设周期计算其建设工期，按照评估基准日相应期限贷款利率、资金成
资金成本=（含税设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+前期及另外的费用）×
确定；对购置时间比较久、已无市场交易或报价的车辆，购置价参考相类似、同排量车
价根据评估基准日当地市场交易价格或网络报价，扣除可抵扣的增值税额确定。即
使用年数的限制成新率＝（1－已使用年数的限制／规定使用的时间或经济使用年限）×100%
评估人员核实了在建工程的相关批复文件，工程合同、开工日期、预计完工日期、
开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估人员在实地勘察和有关市场调查
的基础上，结合待估宗地的真实的情况及有关评估方法的适用条件等，选择正真适合方法进
成交的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别
所得税科目的时间性差异，在未来可抵扣所得税的金额；本次为计提减值形成的递延
现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项
目及金额确定评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的负
根据《资产评定估计准则----企业价值》，确定按收益途径，采用现金流折现法（DCF）
现金流折现法（DCF）是指通过将企业未来预期的现金流折算成现值，评估企业
价值的一种方法。即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金
思路是以企业历史年度会计报表为依据，首先按收益途径采用现金流折现法（DCF），
估算企业经营性资产的价值，再加上评估基准日非经营性资产负债、溢余资产的价值，
企业价值＝经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值-非经营性负债价
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，通常包含短期借款、
其中，经营性资产价值=税后净利润+折旧与摊销+扣税后债务利息-资本性支出-
实际经营状况、经营规模、业务特点、市场供需情况，预计在未来几年公司业绩会趋
向稳定，本次预测期选择为 2016 年 01 月至 2020 年 12 月，以后年度收益状况保持在
根据对被评估单位行业特点、企业的发展规划及特点、经营状况及未来发展潜力、
前景的分析、判断，考虑到被评估单位具有一定的市场运营能力和市场开拓能力，具
估准则的要求，按照资产评定估计业务约定书所约定的事项，评估人员实施的资产评定估计过
评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评定估计方案的问题进行了了解
利情况调查表等，指导填写资产评估清查表和调查表，协助被评估单位做资产评定估计
2、 对企业填报的资产评定估计申报表进行征询、鉴别，并与企业有关的财务记录数
3、 进入现场，对资产评估申报表的内容做核实，并对资产状况做查看、记
（1） 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化
（9） 收集企业所在行业的有关联的资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展
体评估参数和价格标准，参考公司可以提供的历史资料和未来经营预测资料开始评定估算
工作；最后汇总资产评定估计初步结果、做评估结论分析、撰写评估报告和评估说明初
质量部的三级审核。经过企业内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟
通和汇报。根据沟通意见做修改、完善，再经签字注册资产评定估计师最后复核无误后，
1、 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
2、 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在该市场
条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指有
自愿买方和卖方的竞争性市场，在这一个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足
够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受
3、 持续使用假设：持续使用假设是对资产状态的一种假定。首先假定委估资产
正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将接着使用下去。在持续使用假设
条件下，没考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的应用限制范围受到限制。
1、 国家现行的有关法律和法规及政策、国家宏观经济发展形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可
6、 委托方及被评估单位提供的与本次评估相关的全部资料真实、完整、合法、
7、 假设企业在现有的管理方式和管理上的水准的基础上，营业范围、方式与目前方
负债账面价值为 16,283.42 万元，评估值为 16,283.42 万元，评估无增减值。净资产
收益法评估后的股东全部权益价值为 30,089.98 万元，增值 10,505.42 万元，增值率
采用收益法评估得出的股东全部权益价值为 30,089.98 万元，资产基础法评估得
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获
利能力）的大小，这种获利能力通常受到宏观经济、政策控制以及资产的有效使用等
价值，难以合理反应企业资质、技术、人力资源、市场网络、以及客户关系等资产的
价值；从行业看，国家相继颁布了《废弃电器电子科技类产品回收管理条例》、《废弃电器电
子产品处理基金征收使用管理办法》等法规以规范拆解行业发展，并即将拆解补贴从
“四机一脑”扩大到 14 项废旧电器产品，新增 9 项废旧电器产品补贴，行业发展前
景良好；从企业看，被评估单位已取得《废弃电器电子科技类产品处理资格证书》，核定的
处理能力为 301 万台/年，《废弃电器电子科技类产品处理资格证书》已成为一项稀缺的企业
资源，被评估单位未来收益能够合理预测，收益法能全面反应企业资质、技术、人力
资源、市场网络、以及客户关系等资产的价值，合理反应股东全部权益价值；经综合
单位对各自提供资料的真实性、准确性、合法性和完整性负责并承担对应的责任。
表专业意见，对评估对象法律权属状况予以必要的关注，但不对评估对象法律权属做
任何形式的保证，本评估报告的结论仅为本次评估目的服务，不能作为确认产权的依
被评估单位所列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计并出具了审计报告，本次评估是在审计的基础上进行的，评估明细表上的帐面金
额引用了审计报告中的报表数据，评估机构承担引用数据正确的法津责任，但不承担
列入评估范围的房屋共计14.00项，建筑面积26,866.19平方米，未办房产证房屋
6.00项，建筑面积14,129.94平方米，被评估单位已出具声明及承诺，权属归其所有不
存在权属纠纷；上述房屋的建筑面积由被评估单位提供，评估师进行了核实；如若期
供的有关工程资料真实有效为前提，通过实地勘察进行判断，未对建筑物隐蔽工程、
结构和材质进行技术检验测试；通过外观观察、操作人员的情况介绍及查阅设备检验测试资料
1、 本评估结果是对 2015 年 12 月 31 日这一评估基准日股东全部权益价值的客
观公允反映，评估基准日至评估报告日之间发生的重大事项系评估基准日期后事项，
2、 在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化
并对资产评定估计结果产生非常明显影响时，不能直接用本评估结论，委托方应及时聘请评
估机构对评估结论做调整或重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操
1、 本次评估未考虑具有控制权形成的溢价和缺乏控制权造成的折价，也未考虑
2、 对企业存在别的的可能影响资产评定估计结论的其他瑕疵事项，在企业委托时未
做特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不
3、 评估结论是北京华信众合资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员执业
是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则及有关评估假设基础上确定的
现行公允市价，没考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追
加付出的价格等对评价估计价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自
然力和其他不可抗力对资产价格的影响，未对资产评定估计增值做任何纳税准备。当前述
条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况出现变化时，评估结论一般会失效。评估
证券之星估值分析提示启迪环境盈利能力比较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多
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